在商业地产中，看得见的是物业条件和招商行为，看不见的是定位和业态规划。许多开发商往往一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏灵魂，导致失败的原因。
在商业地产供应严重过量，品牌方越发强势的当下，往往是客（品牌）大欺店（开发商）。越是强大的品牌商，越是见识过各种各样不同定位不同实力的开发商。
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明确项目定位
看不见的东西最重要
知名品牌商他们有着几十年甚至上百年的运营经验，往往对项目的理解有着比仅做过几年商业的开发商更深刻的体会。
开发商如果自己都没有想清楚定位，何谈招到合适的商家。尤其是住宅出身的开发商，习惯了甲方强势文化，定位目标是以销售利益最大化。双方道不同，何谈相为谋？
所以招商的第一步，先要深化定位。深化定位需要对项目更深层次的理解；对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究；对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索；对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。
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品类规划四项基本原则
为项目注入精气神
在塑造好项目的灵魂之后，就该给其注入精气神。针对不同楼层，不同区域，不同品类，执行由整体到局部，由主到次的品类规划。
01 唯一性
同一品类不能重复出现，避免内部销售分流，降低坪效。如：
当然，沃尔玛和7-11通常能够很好的共存，这类便利店通常放在Mall外街或邻近入口，其营业时间和灵活的经营方式，通常能与大卖场互补。所以，同一品类重复出现的前提必须是功能互补。
02 丰富性
丰富的品类规划，有利于实现快速旺场，引领并改变当地的消费观念和生活方式，同时能带来整体租金收益的稳定增长。
如在购物中心规划儿童主题类业态，就要保证品类尽量丰富。儿童零售类的集合店、童装、童玩、童鞋、童车、食品等尽量做到丰富全面，儿童体验类的游乐、早教培训、艺术、运动等，可以有效增强整个购物中心的体验感。
03 关联性
同一楼层针对类似消费群体，将同一类客群喜好的商品集中于一个楼层或区域，使得客流与销售的转化率达到最大化。
如在三楼规划大量的儿童类业态，同时可以补充美容SPA，女性主题餐厅，家居家饰类年轻妈妈们常逛的业态；在电影院周边，通常可以安排一些电玩、甜品、休闲餐厅、水吧等业态。
04 针对性
品类规划需要符合消费特征，有针对性地落在不同区域。这将有利于消费者能在最短的时间内找到自己想要的商品或服务。
如购物中心连接地铁的楼层，人群分过路客和目标客群，如何最大化的延长目标客群的停留时间，并间接促成过路客的消费行为。
可以有针对性的规划一些便利店、生活配套、零食店、快捷餐厅、特色美食等，这类业态布局灵活，业种丰富，面积不大，租金承载力高，能有效带动人流并创造良好租金收益。
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理清品牌产品线
筛选符合项目的品牌
这里举个例子简单说一下，西班牙Inditex集团，旗下拥有ZARA、Pull&Bear、MassimoDutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、Uterque、ZaraKids服装品牌，及ZaraHome家居品牌。
Inditex目前在国内开店，通常是多品牌齐头并进，通常要求1+3（ZARA+Pull&Bear、Bershka、Stradivarius）或1+6捆绑进驻。
如武汉菱角湖万达、武汉经开万达，往往可以同时看见ZARA、Pull&Bear、Bershka、Stradivarius四个服装品牌。
而MassimoDutti、Oysho在产品线内定位相对更为高端，通常会在定位更高的购物中心出现，如成都金牛万达广场。
站在开发商招商的角度，摸清不同品牌不同的产品线战略，选择适合购物中心定位和档次的品牌产品线，对项目招商往往事半功倍。
换个角度讲，品牌的不同产品线都有清晰的定位，更能准确筛选符合购物中心需要的的品牌。
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品牌间位置搭配
门当户对与豪门恩怨
品牌之间的位置搭配也非常复杂，其特点像极了中国人的性格，“相互攀比，互相竞争”。这里以奢侈品牌为例：
世界三大奢侈品集团LVMH、PPR、Richemond之间竞争激烈，尤其以LVMH旗下的LV和PPR麾下Gucci之间竞争最为白热化，你很难在一个购物中心看到他们两个，更不用说比邻而居。
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品牌面积适宜
量体裁衣
面积要求是品牌招商的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积的差异。
如果规划的面积太大，不适合引进该品牌商，即使引进了也是资源的浪费，造成坪效过低，经营压力大；
如果规划的面积过小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。因此，商家的面积要求是不容忽视的要素。
01 服饰品牌
如一般的服饰品牌，套内面积通常在100-150
10-07 编辑：COSMO时尚小编
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